부동산 대출 핵심 용어 LTV, DTI, DSR , 스트레스 DSR 실제 계산 방법

 

부부가 작은 가게를 운영 중인데, 현재 있는 곳의 계약기간이 곧 만료되어서 이사를 준비하고 있습니다. 지금은 월세 세입자로 있어서 이번에 이사할 때 주택을 매매하려고 고려 중입니다. 집을 구매하기로 마음먹은 후 대출에 관한 정보를 알아보기 시작했고, 오늘은 그중에서 대출받을 때 알아야 할 용어를 정리해 보았습니다. 이 글에서는 LTV, DTI, DSR에 대해 자세하게 금액까지 알아보겠습니다.

 

1. LTV (Loan To Value) - 주택 담보인정비율

LTV는 집값 대비 대출 비율을 의미합니다.
쉽게 말씀드리면, "집값의 몇 퍼센트를 은행이 빌려주는지"를 나타냅니다.

예를 들어 LTV가 60%라면, 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.
LTV 비율은 주택의 위치(투기과열지구, 조정대상지역 여부)나 대출자의 조건(무주택자, 다주택자)에 따라 달라집니다.

예시: 아파트 매매가격 3억 5천만 원, LTV 60% 적용 시 → 최대 2억 1천만 원 대출 가능

 

 

 

2. DTI (Debt To Income) - 총부채상환비율

DTI는 소득 대비 부채 상환 부담을 나타냅니다.
대출자가 연간 소득의 얼마까지 대출 원리금(이자+원금) 상환에 사용할 수 있는지를 계산하는 지표입니다.

예를 들어 DTI가 40%라면, 연소득의 40%까지만 대출 원리금 상환에 사용할 수 있습니다.

예시: 연소득 2,400만 원, DTI 40% 적용 시 → 연간 960만 원까지 원리금 상환 가능

 

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율

DSR은 모든 대출의 원리금 합계를 소득과 비교하는 비율입니다.
주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 부채의 원리금이 포함됩니다.

DSR이 40%라면, 모든 대출 원리금 합계가 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다.
DTI보다 더 엄격하게 적용되는 대출 규제라고 이해하시면 됩니다.

예시: 연소득 2,400만 원, DSR 40% 적용 시 → 연간 960만 원까지 모든 대출 원리금 상환 가능

 

 

실제 적용 사례 분석

(조건: 연소득 2,400만 원, 아파트 매매가 3억 5천만 원, 대출 이율 4%)

 

1) LTV 계산

현재 아파트 매매가는 3억 5천만 원입니다.
LTV 60% 기준을 적용하면 대출 가능 최대 금액은 다음과 같습니다.

• 3억 5천만 원 × 60% = 2억 1천만 원

⮕ 이론상 LTV 기준으로는 2억 1천만 원까지 대출이 가능합니다.

 

2) DTI 계산

DTI 40% 규제를 적용하면, 연소득 2,400만 원 기준으로 연간 960만 원까지 원리금 상환이 가능합니다.
하지만 이율 4%, 만기 30년 조건으로 대출할 경우 연간 약 1,206만 원의 원리금을 상환해야 합니다.

⮕ 결과적으로 DTI 기준을 초과하게 됩니다.

 

 

3) DSR 계산

DSR 역시 40% 규제를 적용합니다.
연간 960만 원까지 상환 가능한데, 실제 필요한 연 상환액은 약 1,206만 원입니다.

⮕ 따라서 DSR 기준 역시 초과하게 됩니다.

 

그렇다면 실제로 대출 가능한 금액은?

DTI 및 DSR 규제를 충족하기 위해서는 연간 상환액을 960만 원 이내로 맞춰야 합니다.
이를 이율 4%, 30년 만기로 환산하면 대출 가능 금액은 약 1억 6천7백만 원 수준이 됩니다.

⮕ 최종적으로 약 1억 6천7백만 원까지 대출이 가능합니다.

 

최종 요약

 

구분	계산결과
매매가격	3억5천만 원
이론상 LTV 한도	2억1천만 원
소득기반 DTI/DSR 한도	약 1억6천7백만 원
최종 대출 가능 예상액	1억6천7백만 원

 

 

 

✏️ 정리해 드리겠습니다

• LTV 기준으로는 2억 1천만 원까지 대출이 가능합니다.
• 그러나 DTI 및 DSR 규제로 인해 실제 대출 가능 금액은 약 1억 6천7백만 원에 그칩니다.
• 부족한 1억 8천3백만 원은 본인 자금으로 마련하셔야 합니다.

 

 

✅ 추가 참고사항:
대출 만기를 40년으로 연장하면 매년 부담해야 할 상환액이 줄어들어, 대출 가능 금액이 늘어날 수 있습니다.
또한 부부합산 소득을 고려하면 추가 대출 여력이 생길 수 있으니 이 부분도 함께 검토해 보시기 바랍니다.

 

 

---

스트레스 DSR 1·2·3단계란 무엇인가요?

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율 Stress DSR)이란, 기준 금리보다 대출 금리가 오를 것을 가정하고 상환 능력을 심사하는 제도입니다. 쉽게 말씀드리면, "지금은 이자를 감당할 수 있지만, 나중에 금리가 오르면 정말로 계속 갚을 수 있겠는가?"를 미리 테스트하는 심사 기준입니다. 2024년 3월부터 한국 금융당국은 "스트레스 DSR 단계별 심사"를 의무화하여 은행, 제2금융권 모두 엄격히 적용하고 있습니다.

---

스트레스 DSR 1·2·3단계 요약표

구분 적용 대상 스트레스 가산 금리 심사 기준 주요 내용

구분	적용대상	스트레스 가산금리	심사 기준	주요내용
1단계	모든 대출	+2%p	현재 DSR 규제선(40%) 적용	대출 심사 시 2% 금리 인상 가정
2단계	다중채무자(3건 이상 대출 보유) 또는 총부채 1억원 초과	+3%p	DSR 30% 적용	다중채무자, 고부채자에 대해 더 강화
3단계	고위험 차주(다중채무자 + 총부채 1억원 초과 + 소득 대비 총부채비율 70% 초과)	+5%p	DSR 20% 적용	고위험자에 대해 매우 엄격한 심사

---

각 단계별 스트레스 DSR 적용 방법

✅ 스트레스 DSR 1단계

• 적용 대상: 모든 신규 대출자
• 스트레스 금리: 현재 금리에 +2% 포인트 추가
• 심사 기준: DSR 40% 이하
• 모든 대출자에게 기본 적용됩니다.
• 쉽게 말하면, 금리가 2% 오른다고 가정해도
  연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 않아야 합니다.

예시: 현재 대출 이율 4% → 심사 시 6%로 계산

---

✅ 스트레스 DSR 2단계

• 적용 대상:
  • 다중채무자(대출 3건 이상 보유자)
    또는
  • 총부채 1억 원 초과자
• 스트레스 금리: 현재 금리에 +3% 포인트 추가
• 심사 기준: DSR 30% 이하
• 다중채무자나 부채가 많은 사람은
  더 엄격한 심사를 받게 됩니다.

예시: 현재 대출 이율 4% → 심사 시 7%로 계산

---

✅ 스트레스 DSR 3단계

• 적용 대상:
  • 다중채무자 + 총부채 1억 원 초과
  • 소득 대비 총부채비율(DTI)이 70% 초과하는 경우
• 스트레스 금리: 현재 금리에 +5% 포인트 추가
• 심사 기준: DSR 20% 이하
• '고위험 차주'로 분류되어 대출 심사가 매우 까다롭습니다.

예시: 현재 대출 이율 4% → 심사 시 9%로 계산

---

한눈에 정리하는 스트레스 DSR 단계별 흐름

1단계 → 기본 대출자: 금리 +2%, DSR 40%
2단계 → 다중채무자/부채 1억 초과: 금리 +3%, DSR 30%
3단계 → 고위험 차주(다중채무자+1억 초과+DTI 70% 초과): 금리 +5%, DSR 20%

⮕ 단계가 올라갈수록 금리 인상 폭은 커지고, 대출 가능 금액은 줄어들게 됩니다.

---

실제로 적용되는 예시

현재 조건:

• 대출금리 4%
• 연소득 2,400만 원

1단계 심사:

• 적용 금리 6%로 변경해 대출 심사
• 연간 원리금 상환액이 소득의 40% 이내여야 합니다.

2단계 심사:

• 적용 금리 7%로 변경해 대출 심사
• 연간 원리금 상환액이 소득의 30% 이내여야 합니다.

3단계 심사:

• 적용 금리 9%로 변경해 대출 심사
• 연간 원리금 상환액이 소득의 20% 이내여야 합니다.

---

✏️ 정리해 드립니다

• 스트레스 DSR은 "금리가 앞으로 오를 것"을 감안해 대출 상환 능력을 미리 점검하는 제도입니다.
• 1단계는 모든 사람에게 적용되며, 2단계·3단계는 다중채무자나 고위험 차주에게 추가 적용됩니다.
• 단계가 높아질수록 대출 가능 금액은 줄어들고, 심사 기준은 엄격해집니다.

---

✅ 추가 참고사항:

• 현재 대한민국에서는 서울·수도권뿐만 아니라 전국 모든 지역에 걸쳐 이 제도가 적용되고 있습니다.
• 스트레스 DSR로 인해 특히 다주택자나 신용대출이 많은 차주분들은 대출 가능액이 크게 줄어들 수 있습니다.